Archiv der Kategorie: Mietrecht

Wichtig für Mieter und Vermieter: Seit 1.11.2015 muss wieder eine Vermieterbescheinigung erteilt werden

Zum 1.11.2015 ist eine Änderung im Bundesmeldegesetz in Kraft getreten, wonach Mieter beim Umzug in eine neue Wohnung der Meldebehörde eine Bescheinigung des Vermieters über Ein- und Auszug vorlegen müssen. Es gab schon einmal eine vergleichbare Regelung, die der Gesetzgeber aber inden 2000er Jahren abgeschafft hatte.

Ziel der erneuten Änderung des § 19 BMG ist es, Scheinanmeldungen möglichst zu verhindern. Die Verpflichtung zur Vorlage der Bescheinigung beim Einwohnermeldeamt liegt beim Mieter, allerdings ist der Vermieter verpflichtet, daran mitzuwirken und dem Mieter binnen 2 Wochen nach dem Ein- oder Auszug eine schriftliche oder elektronische Bestätigung auszustellen. Der Vermieter ist zudem berechtigt, sich beim Einwohnermeldeamt zu erkundigen, ob der Mieter sich ordnungsgemäß umgemeldet hat. Um zu vermeiden, dass die in § 54 BMG neu geschaffenen Bußgeldregelungen zur Anwendung kommen, sollten beide Seiten diese Verpflichtungen auch ernst nehmen: Wer die Vermieterscheinigung nicht (richtig) ausstellt, kann mit einem Bußgeld von bis zu 1.000,00 Euro belegt werden. Wer einem anderen eine Wohnanschrift anbietet (bzw. bestätigt), ohne dass dieser tatsächlich an der Anschrift einziehen will, kann sogar mit einer Geldbuße bis 50.000,00 rechnen.

BGH: Werden Kosten für eine Wohngebäudeversicherung auf den Mieter umgelegt, muss diese nach einem Wohnungsbrand auch in Anspruch genommen werden

Der Bundesgerichtshof hat der Klage eines Mieters gegen seinen Vermieter stattgegeben, die darauf gerichtet war, dass der die Vermieterin einen von der Tochter des Mieters fahrlässig verursachten Brandschaden in der Mietwohnung beseitigen muss bzw. für die anfallenden Kosten aufkommen muss, wenn für das Objekt eine Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Vermietgerin hatte sich geweigert, die Versicherung in Anspruch zu nehmen, weil bei einem Schadensfall die Prämie für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen angestiegen wäre. Der BGH folgte dieser Argumentation nicht und verwies auf seine bisherige Rechtsprechung, wonach ein Mieter erwarten dürfe, als Gegenleistung für die von ihm (anteilig) getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Auch ein Rückgriff des Vermieters sei daher durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn er die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt.  Im Ergebnis steht der Mieter damit so, als habe er die Versicherung selbst abgeschlossen.

Als Konsequenz folgt aus dieser rechtlichen Bewertung, dass dem Mieter sogar ein Minderungsrecht zusteht, wenn der Vermieter in so einem Fall die Brandschäden nach Aufforderung durch den Mieter nicht innerhalb angemessener Zeit beseitigt.

BGH Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/13

BGH: Bei Estricharbeiten in älterem Wohngebäude besteht kein Anspruch auf höheren Trittschallschutz

Der BGH hat mit Urteil vom 5.6.2013 (Az. VIII ZR 287/12) seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach bei Modernisierungs- und Umbauarbeiten an Gebäuden, die nicht den Umfang einer völligen Umgestaltung des Gebäudes erreichen, für die Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt, die schallschutztechnischen Anforderungen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich seien. Geklagt hatte der Mieter einer Wohnung in einem vor dem 2. Weltkrieg errichteten Gebäude, der aufgrund der nach seiner Meinung unzureichenden Schallisolierung eine Mietminderung von 20 % durchsetzen wollte.  Der Vermieter hatte im Jahr 2003 die über der Wohnung des Klägers befindliche Wohnung renovieren lassen und den Estrich teilweise erneuert. Im Rest der Wohnung wurde der alte Bodenbelag abgeschliffen, verspachtelt und neuer Fußboden darüber verlegt. Der BGH verneinte das Vorliegen eines Mangels, da der Tritt- und Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprochen habe. Auch der Umstand, dass der Vermieter den Estrich abgeschliffen, verspachtelt und auf etwa 12% der Gesamtfläche entferrnt und durch neuen ersetzt habe, rechtfertige nicht die Anwendung der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen.

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Am 1.2.2013 hat der Bundesrat im Gesetzgebungsverfahren dem Entwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes zugestimmt, das damit zum 1.4.2013 oder spätestens zum 1.5.2013 in Kraft treten sollte.  Die Änderungen sehen unter anderem Duldungspflichten des Mieters im Falle einer energetische Sanierung des Wohnraums vor (Ausschluss des Rechts zur Mietminderung für einen Zeitraum von bis zu 3 Monaten), erweitern das Kündigungsrecht des Vermieters im Falle der Nichtzahlung der Kaution und regeln außerdem die immer beliebtere (weil kostengünstigere) Räumung von Wohnraum nach dem “Berliner Modell”. Es sind aber auch einige Neuregelungen erhalten, die die Rechtsposition des Mieters verbessern, z.B. in Fällen der Umwandlung von vermietetem Wohnraum in Wohnungseigentum.

Der vollständige Gesetzesentwurf kann hier nachgelesen werden: http://dipbt.bundestag.de/dip21/brd/2013/0010-13.pdf